Нужно ли страховать квартиру в новостройке

По закону об ипотеке обязательно только страхование самой квартиры как предмета залога — конструктивных элементов от пожара, залива и подобных случаев. Страхование жизни, здоровья и права собственности банк может предлагать, но требовать не вправе — отказ от них не должен быть основанием для отказа в кредите, хотя иногда влияет на ставку.

Что обязательно страховать по закону

Требование застраховать квартиру, находящуюся в залоге у банка, закреплено в статье 31 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Это единственный вид страхования, который закон делает обязательным. Речь идёт о страховании конструктива — стен, перекрытий, окон, инженерных систем — от пожара, залива, стихийных бедствий и других событий, которые могут повредить сам объект недвижимости. Отделка и имущество внутри квартиры под это страхование не подпадают.

Страховать квартиру нужно на весь срок действия ипотечного кредита — до полного погашения долга перед банком. Как только кредит закрыт, обязанность продлевать полис снимается.

Что банк предлагает дополнительно

Помимо обязательного страхования объекта, банки почти всегда предлагают ещё два вида полисов. Первый — страхование жизни и здоровья заёмщика, которое защищает банк и семью заёмщика на случай его смерти или потери трудоспособности. Второй — страхование титула, то есть права собственности, актуальное в первую очередь для вторичного жилья с историей предыдущих владельцев.

Формально ни один из этих двух видов законом не требуется. Но на практике банки часто увязывают отказ от добровольного страхования с повышением процентной ставки по кредиту — это законно, если условие прописано в кредитном договоре и озвучено до подписания. Отказаться от жизни и здоровья или титула можно, но тогда стоит заранее посчитать, что выгоднее: платить за полис или платить по более высокой ставке.

Страхование новостройки: в чём разница со вторичкой

Для новостройки на этапе строительства страховать физически ещё нечего — дома пока не существует. Обязанность застраховать объект как залог возникает после того, как дом сдан, квартира оформлена в собственность и переходит в залог банку по факту, а не по договору долевого участия. До этого момента залогом по ипотечному кредиту, как правило, выступает право требования по ДДУ, и требования к страхованию у банков на этот период часто отличаются — это стоит уточнить в конкретном банке перед сделкой.

Важно не путать страхование квартиры как предмета залога с защитой дольщика от банкротства застройщика или срыва сроков строительства — это отдельный механизм, обеспеченный через эскроу-счета и компенсационный фонд долевого строительства, а не полис страховой компании. Пока деньги дольщика лежат на эскроу-счёте, они застрахованы в рамках системы страхования вкладов на отдельных условиях, а не по правилам ипотечного страхования, о которых идёт речь в этой статье.

Страхование титула для новостройки в классическом смысле не актуально: раз квартира ранее никому не принадлежала, оспаривать право предыдущего собственника невозможно. Банки обычно и не предлагают этот полис для только что сданных объектов.

Как выбрать страховую компанию

• Банк обязан принять полис любой страховой компании, которая соответствует его требованиям к аккредитации — навязывать одну конкретную компанию банк не вправе
• Сравнивайте не только цену полиса, но и список страховых случаев — у разных компаний перечень покрываемых событий может отличаться
• Проверяйте, что в полисе указана верная страховая сумма — она должна покрывать остаток долга по кредиту, а не полную стоимость квартиры
• Уточняйте процедуру продления полиса на следующий год — страхование ипотеки обычно оформляется ежегодно, а не разово на весь срок кредита

На практике многие банки предлагают не три отдельных полиса, а один комплексный ипотечный договор, который сразу объединяет страхование объекта, жизни и здоровья заёмщика. Это удобнее в оформлении, но не отменяет право отказаться от необязательных частей такого пакета — просто отказ придётся оформлять отдельным заявлением, а не просто не подписывать один из трёх документов. Если для вас принципиально застраховать только объект недвижимости, стоит сразу уточнить у банка, можно ли оформить именно узкий обязательный полис, а не комплексный пакет.

Как формируется стоимость полиса и что делать при страховом случае

Точную сумму страховой премии здесь приводить бессмысленно — она зависит от страховой компании, характеристик дома, суммы остатка долга и набора рисков. Но общая логика одна и та же у всех компаний: чем больше остаток долга по кредиту, тем выше страховая сумма и, соответственно, дороже полис. Каждый год остаток долга уменьшается по мере выплат, поэтому и стоимость продления полиса на следующий период обычно снижается — при условии, что вы страхуете именно остаток задолженности, а не полную стоимость квартиры. Уточняйте у страховой компании, от чего именно рассчитывается сумма в вашем случае.

Если с квартирой что-то произошло — залив, пожар, повреждение конструктива, — в первую очередь нужно зафиксировать событие: вызвать аварийную службу или управляющую компанию, составить акт. Дальше — уведомить страховую компанию в сроки, указанные в договоре, обычно это несколько дней с момента происшествия. Отдельно нужно уведомить банк, поскольку квартира находится у него в залоге и выплата по страховому случаю, как правило, идёт с учётом интересов банка как залогодержателя, а не только собственника. Порядок действий и сроки уведомления стоит заранее уточнить в своём страховом договоре, чтобы не потерять право на выплату из-за формальной просрочки.

Частые вопросы

Можно ли отказаться от страхования квартиры в ипотеку вообще

Нет, страхование объекта недвижимости как предмета залога обязательно по закону, пока кредит не погашен. Отказаться можно только от добровольных видов — страхования жизни и титула, но это может повлиять на процентную ставку.

Что будет, если не продлить страховку на новый год

Банк вправе потребовать досрочного погашения кредита или самостоятельно застраховать квартиру за счёт заёмщика с последующим включением стоимости полиса в платежи — конкретные последствия прописаны в кредитном договоре, их стоит перечитать при оформлении.

Нужно ли страховать квартиру в новостройке ЭРА сразу после покупки по ДДУ

Пока дом строится, страхование объекта как залога обычно не требуется — предметом залога выступает право требования по договору. Обязанность страховать саму квартиру возникает после сдачи дома и оформления собственности; точный порядок стоит уточнить в банке при оформлении ипотечного договора.

Уменьшается ли стоимость страховки по мере выплаты ипотеки

Как правило, да, если полис привязан к остатку долга, а не к полной стоимости квартиры. Чем меньше остаток задолженности, тем ниже страховая сумма и обычно дешевле ежегодное продление полиса.

Частые вопросы