Трейд-ин: обмен старой квартиры на новую в ЭРА

Трейд-ин квартиры — это не прямой обмен, а последовательная сделка: партнёр застройщика оценивает и продаёт вашу старую квартиру, а вырученные деньги идут в счёт оплаты новой. На новостройку в это время бронь, разницу в цене доплачивают деньгами или ипотекой. Участвует ли ЭРА в программе трейд-ин и на каких условиях — уточняйте у отдела продаж.

Что такое трейд-ин квартиры на самом деле

Слово «трейд-ин» пришло с авторынка, но в недвижимости механизм устроен иначе, чем при обмене машины. Застройщик не выкупает у вас старую квартиру напрямую и не меняет её на новую по цепочке. Вместо этого партнёр застройщика — агентство недвижимости или инвестор — оценивает вашу квартиру и берётся её продать на открытом рынке. Деньги от продажи идут в счёт оплаты новостройки, а разницу в цене вы либо доплачиваете из своих средств, либо оформляете ипотеку на остаток.

Пока старая квартира продаётся, новая бронируется за вами на оговорённый срок — это ключевое условие, ради которого вообще стоит использовать трейд-ин вместо обычной продажи с последующей покупкой.

Как проходит сделка по шагам и что важно уточнить заранее

• Выбираете квартиру у застройщика, который работает с трейд-ин, и получаете бронь на определённый срок
• Партнёр застройщика оценивает вашу текущую квартиру и предлагает цену продажи
• Вносите первоначальный взнос за новую квартиру и подписываете договор долевого участия
• Параллельно заключаете договор на продажу старой квартиры — в ДДУ фиксируется, что вырученные средства пойдут на оплату новостройки
• Квартира продаётся в оговорённый срок, деньги поступают в счёт оплаты новой

Если старая квартира куплена в ипотеку, банк должен дать согласие на её продажу — это отдельный шаг, который стоит пройти до брони новой квартиры, чтобы не потерять время.

Главный вопрос, который стоит прояснить заранее, — где вы будете жить, пока идёт продажа старой квартиры и строится новая. Часть застройщиков разрешает жить в старой квартире до момента получения ключей от новостройки, другие требуют освободить её сразу после продажи. Второй важный момент — по какой цене партнёр застройщика оценивает вашу квартиру: она должна быть близка к рыночной, иначе трейд-ин теряет смысл. Третий момент — что происходит, если квартира не продалась в отведённый срок: продлевается ли бронь и на каких условиях.

Отдельно застройщики нередко предлагают дополнительную скидку за участие в программе трейд-ин — но размер и условия скидки у каждого проекта свои и меняются со временем, поэтому эту цифру нужно спрашивать напрямую у отдела продаж, а не ориентироваться на общерыночные цифры.

Трейд-ин и ЭРА

ЭРА строится двумя очередями, шесть корпусов, в Даниловском районе в двадцати минутах пешком от метро «Павелецкая» и в двухстах метрах от набережной Москвы-реки. Для покупателя, который продаёт старую квартиру, чтобы переехать в новый дом с архитектурой в стиле ар-деко от бюро GAFA, важно заранее понимать сроки строительства конкретного корпуса — они определяют, сколько реально есть времени на продажу старого жилья и стоит ли рассчитывать бронь впритык или с запасом. Чем раньше стадия строительства выбранного корпуса, тем больше временной запас на продажу старой квартиры, но и тем дольше придётся ждать переезда в новую — это стоит держать в голове при планировании сроков.

Работает ли ЭРА с конкретными партнёрами по трейд-ин, какие условия брони и оценки действуют на данный момент — это нужно уточнять у отдела продаж, поскольку такие программы обычно привязаны к текущим корпусам и меняются по мере хода строительства.

Плюсы и минусы трейд-ин

Кому подходит трейд-ин и какие есть альтернативы

Трейд-ин хорошо подходит тем, у кого нет времени или желания заниматься параллельно двумя сделками — продажей старой квартиры и покупкой новой, каждая со своими рисками и переговорами. Он также удобен, когда важна фиксация цены новостройки на весь срок продажи старого жилья: пока идёт трейд-ин, стоимость новой квартиры для вас не меняется, даже если рыночные цены за это время подрастут. Менее выгоден трейд-ин тем, кто готов самостоятельно заняться продажей и рассчитывает получить за старую квартиру максимальную рыночную цену: агентство или инвестор-партнёр застройщика, как правило, закладывает в оценку свой интерес, и итоговая сумма может оказаться ниже, чем при неспешной самостоятельной продаже без спешки под срок брони.

Кроме трейд-ин у покупателя есть ещё два стандартных пути. Первый — продать старую квартиру самостоятельно, а затем на вырученные деньги купить новую; это дольше и требует одновременно решать вопрос временного жилья, зато нет посредника между вами и покупателем старой квартиры. Второй — оформить ипотеку на новую квартиру, не дожидаясь продажи старой, и погасить часть долга после того, как старое жильё будет продано; здесь придётся какое-то время нести двойную финансовую нагрузку — платежи по ипотеке и содержание старой квартиры одновременно. Какой вариант выгоднее — зависит от того, насколько срочно нужно переехать и насколько ликвидна старая квартира на рынке.

Частые вопросы

Можно ли жить в старой квартире, пока идёт трейд-ин

Зависит от условий конкретной программы. Некоторые застройщики разрешают оставаться в старой квартире до получения ключей от новой, другие просят освободить её сразу после продажи. Уточняйте это до подписания договора.

Что если старую квартиру не удаётся продать в срок брони

Как правило, бронь можно продлить, но условия продления — доплата, новый срок — определяет застройщик или его партнёр по трейд-ин. Это стоит проговорить и зафиксировать письменно ещё на старте сделки.

Даёт ли трейд-ин скидку на новую квартиру

У части застройщиков предусмотрена дополнительная скидка за участие в программе, но её размер не универсален и зависит от конкретного проекта и корпуса. Актуальные условия по ЭРА уточняйте у отдела продаж.

Что выгоднее — трейд-ин или самостоятельная продажа старой квартиры

Если важна скорость и фиксация цены новостройки — выгоднее трейд-ин. Если цель — получить максимальную цену за старую квартиру и есть время на неспешный поиск покупателя, самостоятельная продажа обычно выгоднее по деньгам, но занимает больше времени и требует решить вопрос временного проживания.

Частые вопросы